Son dövrlər mürəkkəb iqtisadi vəziyyət Azərbaycanda başqa məsələlərlə yanaşı, əlində pul olan insanların, investorların yatırımları üçün də problemlər yaradıb.

Əvvəllər yüksək gəlir axtaran investorlar indi gəlirlə yanaşı, daha təhlükəsiz yatırım üsulları axtarırlar.

Azərbaycanda imkanlı şəxslər ənənəvi olaraq pullarını əmlaka və banka yatırırlar. Bir neçə ay əvvəl bu sıraya istiqrazlar da qoşulub. Bəs, bunlardan hansı sərfəli və etibarlıdır? Gəlir əldə etmək bir yana, pulu itirməmək üçün hansı sahəyə yatırmaq lazımdır? “Marja.az” mövzunun aktuallığını nəzərə alaraq bu məsələni araşdırıb.

Sizə nə lazımdır – gəlir, yoxsa rahatlıq?

Hansı sahəyə yatırımın daha uğurlu olmasını araşdırmaq üçün əvvəlcə dəqiqləşdirək ki, investor nə istəyir. Əksəriyyət hesab edir ki, yaxşı yatırım – yüksək gəlirli yatırımdır. Amma bu fikir yanlışdır. Doğrudur, yüksək gəlir, əlbəttə, yaxşıdır, amma indi vəziyyət dəyişib. Yatırımın etibarlılığı və yüksək likvidliyi (yəni dərhal pula çevrilməsi imkanı) ondan qat-qat vacib məsələyə çevrilib. Çünki investorlar həmişəlik bir sahəyə bağlanmırlar. Vəziyyət dəyişərsə, daha yaxşı variantlar yaranarsa və ya sadəcə pul tələb olunarsa, onlar yatırımı dərhal pula çevirmək istəyəcəklər. Ona görə də investorları gəlirdən əvvəl, yatırımları lazım olan anda pula çevirmək maraqlandırır. Gəlin, bütün yatırım sahələri üzrə əsas göstəriciləri və imkanları araşdıraq.

Hansı sahə daha gəlirlidir?

Gəlin ayrı-ayrı yatırım növlərinin nə qədər gəlirli olduğuna nəzər salaq. Gəlirlərdən danışanda söhbət Dollarla ifadə olunmuş məbləğlərdən gedir. Manatın məzənnəsinin sabit olmaması səbəbindən, hesablamanı dollarla aparmaq daha realdır və daha dəqiq mənzərəni ortaya çıxaracaqdır.

Əmlak bazarı: illik gəlir 2-3%

Əmlak bazarında pul qazanmağın iki yolu var: ucuz alıb baha satmaq və ya əmlakı icarəyə vermək. Birinci üsulu bəri başdan kənara qoymaq olar. Ötən il daşınmaz əmlak kəskin ucuzlaşıb və bu proses 2017-ci ildə də davam edəcək. Çünki, əvvəla, bazarda alıcı qıtlığı yenə də qalır, üstəlik, sosial evlərin tikintisi başlandığına görə, evə ehtiyacı olan bəzi ailələr ev almaq planlarını təxirə salaraq, sosial evlərin daha güzəştli satışını gözləyirlər. Nəhayət, ötən il baş verən proseslər investorları əmlak bazarına daha ehtiyatla yanaşmağa vadar edir. Bütün bunları nəzərə alanda, əmlakın – ev və obyektlərin 2017-ci ildə də ucuzlaşacağı gözlənilir.

Əmlakın qiyməti ilə yanaşı, faiz gəliri də aşağı düşüb. Belə ki, Bakı şəhərində bir mənzilin orta qiyməti (söhbət təkrar bazardakı qiymətdən gedir) 106 min dollar təşkil edir. Belə mənzili kirayəyə verməklə ayda orta hesabla 323 dollar qazanmaq olar. Bu da ildə 3 876 dollar və ya 3,64%-dir.

Başqa sözlə, mənzilin ilboyu daimi müştərisi olarsa, mənzil sahibi 106 min dollarlıq mənzildən ildə cəmi 3,9 min dollar qazanacaq. Amma mənzilləri əvvəlki kimi asanlıqla kirayəyə vermək mümkün deyil. Bakıda bəzi iş yerləri bağlandığına görə, kirayə bazarının əsas müştəriləri sayılan rayon sakinləri yenidən bölgələrə qayıtmağa başlayırlar. O ki qaldı obyektlərə, alıcılıq qabiliyyəti aşağı düşdüyündən obyektlər əvvəlki gəlirliliklə işləyə bilmir. Nəticədə iş adamlarının bu sahəyə marağı azalıb və burada icarə haqları aşağı düşüıb. Yəni, hazırda əmlakın kirayə və icarəsindən bir neçə il əvvəlki gəlirləri götürmək mümkün deyil. Son qiymətləndirmələrə görə, obyektlərin illik gəlirliyi 1,8-2,5% arasındadır. Özü də 2,5%-lik gəlir yalnız şəhərin mərkəzi hissələrindəki (Fəvvarələr meydanı, Sahil metrostansiyasının ətrafı) həddən artıq gəlirli obyektlərə aiddir. Bunların da sayı məhdud olduğuna görə, onlardan hamı yararlana bilmir. Mənzillərin və yaşayış sahələrinin gəlirliliyi isə 2,5-3,7% arasında dəyişir. Amma bütün misallarda ən ideal vəziyyət, yəni obyektin ilboyu icarədə və ya kirayədə olması əsas götürülüb. Konkret misalda, 1 milyon dolları obyektə yatıranlan ildə 25 min dollar gəlir götürəcəklər.

Bank əmanəti – illik gəlir dollarda 1-3% / manatda 10-15%

Bank əmanətlərinin gəlirliliyi manat əmanəti üzrə 10-15% arasınddır. Manat üzrə hesabladığımız zaman bu yüksək gəlirdir, lakin dolların manat qarşısında bahalaşması, bu gəliri “yeyir”. Təkcə onu qeyd etmək kifayətdir ki, son 3 ayda Manat Dollar qarşısında 11-12% ucuzlaşıb. Dollar əmanətlərində isə banklardan ildə yalnız 1-3% gəlir götürmək olar. Doğrudur, Dollarla daha yüksək faiz təklif edən banklar da var. Amma əvvəla Dollar əmanətləri 3%-dən yüksək olanda sığortalanmır, ikincisi isə, belə faiz təklif edənlər Dollara təcili ehtiyacı olanlardır ki, onlara da vəsait yatırmaq bir qədər risklidir.
Başqa sözlə, bank əmanətlərindən ildə cəmi 1-3% gəlir götürmək olar. Konkret misalda 1 milyon Dolları banka qoyanlar ildə 10-30 min Dollar gəlir götürə bilərlər.

Dövlət istiqrazına yatırım – illik gəlir dollarda 5% / manatda 17-20%

Əmlak bazarında və bank əmanətlərində müştərinin gəliri onun seçimindən asılıdır və dəyişə bilir. Onlardan fərqli olaraq, istiqrazlarda gəlir dərəcəsi standartdır.

İstiqraz bazarında ən çox iki növ istiqraz yayılıb. Bunlardan biri Maliyyə Nazirliyinin buraxdığı Manat istiqrazları, digəri isə Azərbaycan Dövlət Neft Şirkətinin ötən ilin sentyabr ayında buraxdığı Dollar istiqrazlarıdır.

Maliyyə Nazirliyinin istiqrazları böyük faiz gəlirləri ilə (illik 17-20% arasında) buraxılır, likvidliyinə isə şübhə yoxdur. Amma onlar Manatla buraxılıb, müddəti isə çox deyil – uzağı 1 il. Bu müddət ciddi investorlar üçün kifayət deyil. SOCAR İstiqrazları isə Dollarla və 5 illik müddətə buraxılıb.

Hazırda istiqraz bazarında ən çox alınıb-satılan SOCAR İstiqrazları olduğuna görə, təhlili də elə bu istiqraz üzrə aparaq. SOCAR İstiqrazları üzrə illik gəlir 5%-dir. İstiqrazın birinin qiyməti isə 1 000 ABŞ dollarıdır. Yəni, bir istiqraz ildə 50 dollar, 10 istiqraz 500 dollar, 100 istiqraz isə 5 min dollar gəlir gətirəcək. Nəticədə 1 milyon dolları SOCAR İstiqrazlarına yatıranlar ildə 50 min dollar gəlir götürə biləcəklər. Faizlər ildə 4 dəfə, hər 3 aydan bir ödənilir. Məhz buna görə, SOCAR İstiqrazları buraxılanda ona tələbat 2 dəfədən çox olmuşdu, elə indi də təkrar bazarda ən böyük tələbat SOCAR İstiqrazlarının payına düşür.
SOCAR İstiqrazının investorlar üçün yeganə mənfi tərəfi onun 5 illik olmasıdır. Çünki uzunmüddətli düşünən investorlar 5 ildən sonra özlərinə bunun kimi sərfəli olan yeni yatırım sahəsi tapmalıdırlar.

«Pulumu indi götürmək istəyirəm»

Amma faiz gəliri məsələnin bir tərəfidir. Əsas məsələ bu yatırımları lazım olan anda və itkisiz pula çevirməkdir. Odur ki, investorlar bu məqama xüsusi diqqət göstərməkdədirlər.

Bank əmanəti: müqavilə pozulanda faiz ödənmir

Dövlət tərəfindən nəzarətin gücləndirilməsi və aparılan yaxşılaşdırma işləri nəticəsində hazırda vəziyyət bir qədər dəyişsə də, hələ də bankdan dollar əmanətinin çıxarılması məsələsi müəyyən qədər vaxt aparır.

Yuxarıda bank əmanətinin nə qədər gəlir gətirdiyini göstərdik. Amma bu yalnız o hala aiddir ki, pul müqavilədə göstərilən müddətdə bankda qalsın. Əmanəti vaxtından əvvəl çıxaranda isə, əmanət müqaviləsi qüvvədən düşür və faizlər ya ödənilmir, ya da çox cüzi bir məbləğ ödənir.

Daşınmaz əmlak: müştərini bir neçə ay gözləməlisən

Likvidliklə bağlı ən böyük problem daşınmaz əmlakdadır. Əmlaka yatırılan sərmayə gəlir gətirə bilər, etibarlı ola bilər, amma onun likvidliyi – yəni istənilən anda pula çevirilməsi – ilə bağlı çətinliklər var. Rəsmi araşdırmalara görə, hazırda əmlak bazarında satış üçün tələb olunan vaxt (ekspeozisiya müddəti) təqribən 6-12 ay arasındadır. Bahalı və böyük obyektlərin satışı üçün daha çox vaxt tələb olunur. Məsələn, 5 milyon dollarlıq obyektin satışı üçün orta hesabla 400 gün gözləmək lazımdır. Üstəlik, obyekt o vaxt satılacaq ki, satış qiymətində ciddi endirim edilsin, bəzən bu endirim 20%-ə çata bilər. Əmlakı daha tez satmaq olar, amma bunun üçün daha böyük endirim etmək lazımdır. Yəni əmlakı tez satmaq istəyən investor böyük endirim edərək itkiyə getməlidir. Özü də bu misal gəlir gətirən kommersiya obyektlərinə aiddir. Gəlir gətirməyən əmlaklarda, məsələn villalarda isə endirim daha böyük olmalıdır.

Bu vəziyyət bəzən əmlak sahiblərinin böyük itki ilə üzləşməsi ilə nəticələnir. Məsələ bundadır ki, bəzən əmlak sahibinə obyektin qiyməti qədər deyil, daha az pul lazım olur, amma onu əldə etmək üçün obyekt bütünlüklə satılmalıdır. Məsələn 2 milyonluq obyekti olan şəxsə təcili olaraq 200 min dollarlıq vəsait lazım olarsa, o öz obyektini bütünlüklə satmalı, və bunun təcili baş verməsi üçün 20-25% endirim etməlidir. Çünki obyekti hissə hissə satmaq mümkün deyil.

Nəticədə həmin obyekt endirimlə 1,5-1,6 milyon dollara satılır, 200 mini çıxanda isə müştərinin əlində cəmi 1,3-1,4 milyn dollar qalır. Başqa sözlə, cəmi 200 min dollarlıq nağd pul tapılması üçün əmlak sahibi 700 min dollar zərərə düşür. Ömürlərində bir dəfə bu vəziyyətə düşən investorlar bunun nə demək olduğunu yaxşı bilirlər.

Dövlət istiqrazları: nə qədər istəsən «xırdalaya» bilərsən

Dövlətin istiqrazlarında isə vəziyyət tamamilə fərqlidir. Həm Maliyyə Nazirliyinin Manatla buraxdığı Qısamüuddətli İstiqrazlar, həm də SOCAR-ın Dollarla buraxdığı SOCAR istiqrazları olduqca likviddir. Yəni pullarını bu istiqrazlara yatıran investorlar istədikləri vaxt onları ya tam şəkildə, ya da hissə hissə satıb pullarını götürə bilərlər. Qiymətli kağızlar bazarının ən böyük üstünlüyü də elə burada özünü göstərir və investorların da ən çox önəm verdikləri məqam da məhz budur.

Amma Maliyyə Nazirliyinin istiqrazları ilə SOCAR istiqrazları arasında da müəyyən fərq var. Belə ki, nazirliyin istiqrazlarının sahibləri onları təkrar bazarda sata bilərlər. Amma əgər onlar təkrar bazarda alıcı tapmasalar, istiqrazın müddətinin başa çatmasını gözləməlidirlər. Məsələ bundadır ki, Maliyyə Nazirliyi öz istiqrazlarını yalnız istiqrazın müddəti başa çatanda alır.

SOCAR istiqrazları isə əməliyatlar isə daha rahatdır. İstiqraz sahibləri bunları təkrar bazarda digər alıcılara və ya SOCAR-ın özünə sata bilərlər. Hətta təkrar bazarda alıcı olmasa da, SOCAR-ın özü istənilən vaxt öz istiqrazlarını almağa zəmanət verir. Bazarda fəaliyyət göstərən marketmeyker vasitəsilə istiqrazları ən azı buraxıldığı qiymətə, yəni 1000 dollara almaq öhdəliyi götürüb. Yəni istiqrazın sahibi öz pullarını götürmək üçün istiqrazın müddətinin başa çatmasını gözləməli olmur.

Nəticədə məbləğindən asılı olmayaraq istənilən qədər istiqrazı satıb həm gəlir əldə etmək, həm də lazım olduğu vaxt nağd pula çevirmək olar. Məsələn, 2 milyon dollarlıq istiqrazı olan şəxs 200 min dollar nağd pul əldə etmək istəyirsə, sadəcə 200 min dollarlıq istiqrazı dollara dəyişir. Bu zaman itki də baş vermir. Qalan 1,8 milyon dollarlıq istiqraz isə öz yerində qalır və sahibinə gəlir gətirməkdə davam edir.