İcmal Nazirlər Kabinetinin keçmiş şöbə müdiri, iqtisadçı ekspert Oqtay Haqverdiyev Azərbaycanda gənclər üçün ucuz mənzillər tikilməsi məsələsini acı bağırsağa bənzədir: “Neçə illərdir ki, elə hey bu barədə danışırlar, amma ortada bir şey yoxdur”deyən ekspert ANS PRESS-in əməkdaşı ilə söhbətində prosesə ciddi maneçiliklər törədildiyini vurğulayır: “Bu prosesi bilərəkdən, ya bilməyərəkdən inkişaf etməyə qoymurlar. Əgər dövlətin imkanı olmasaydı, mən heç nə deməzdim. Axı dövlətin imkanı var… Dindirəndə deyirlər ki, gərək valyuta ehtiyatları gələcək nəsillər üçün qalsın, bəs, bu günkü nəsillər nə etsin? Bu günkü nəsillərin problemi indi həll edilməlidir ki, gələcək nəsillər çətinliklə üz-üzə qalmasın”.

Hökumətin sabiq təmsilçisinin dedikləri əsassız deyil - il yarım qabaq Gənclər və İdman Nazirliyindən ən yüksək səviyyədə bu barədə açıqlamalar verildi, gənclər üçün ilkin ödənişsiz və 0,5% dərəcəli ipoteka kreditləri veriləcəyi bildirildi. Sonradan bu birdəfəlik unuduldu və məsələyə bir daha qayıdılmadı. Bir il keçəndən sonra nazirlik rəsmiləri yenidən gündəmə gənclər üçün tikiləcək ucuz mənzillər məsələsini gətirdilər, amma bu da tutmadı. Sonradan şahmat klublarının və ya dərnəklərin yer alacağı gənclər evlərindən bəhs edildiyi vurğulandı. İndi nazirlikdən gənclərin perspektivdə ucuz mənzillərlə təmini ediməsi barədə heç bir ciddi məlumat almaq mümkün deyil, bu barədə verilən suallar ötür-ötür oyunu ilə hansısa bir məchul sonsuzluğa yola salınır.

Azərbaycanda dövlitən maliyyələşdirdiyi ipoteka prosedurunu həyata keçirən İpoteka Fondunda (AİF) da məsələ ilə bağlı hər hansı bir yeniliyin nəzərdə tutulmasından xəbərsizdirlər. Yəni şərtlər dəyişməz olaraq qalır: Maksimum ipoteka məbləği 50 min manatdır. Adi ipoteka kreditləri illik 8%-lə 25 il müddətinə, güzəştli ipoteka kreditləri isə illik 4%-lə 30 il müddətinə verilir. Adi ipoteka kreditləri üçün alınan əmlakın 20%-i, güzəştli ipoteka kreditləri üçünsə 15%-i qədər ilkin ödəniş tələb edilir.

İlk baxışdan bu çox əlverişli görünə bilər, hər halda, ölkə üzrə kommersiya banklarının verdiyi ipoteka kreditlərinin dərəcələri 15-17% arasında dəyişir və xüsusilə güzəştli ipoteka üzrə 4%-lik dərəcə bundan 4 dəfəyə qədər aşağıdır. Amma məsələni diqqətlə və digər ölkələrin təcrübəsi ilə tutuşduraraq təhlil etdikdə Azərbaycanın ipoteka praktikasının çox əlverişsiz olduğu ortaya çıxır. Bir çox region ölkələrində, məsələn Türkiyədə dövlətin mənzillə təmin etmə proqramının iştirakçıları 15-25 il müddətinə toplam şəkildə yalnız ilkin kredit məbləğini ödəyirlər. Bunun üçün yığcam sahəli ucuz mənzillər tikilir ki, bir ailənin aylıq ödənişi 100-150 dollar ətrafında dəyişir.

Rusiyada isə dövlət üzvlərinin yaşı 35-i keçməyən yeni ailələrə mənzil almaq üçün birbaşa maliyyə yardımı edir. Uşağı olmayan gənc ailə üçün 42 kvadrat metr mənzil nəzərdə tutulur və dövlət həmin mənzilin qiymətinin 30 faizini ödəyir. Ailədə uşaq olduqda isə maliyyə yardımı 35 faizə qalxır. Ailə üzvlərinin sayı 2-dən yuxarı olanda adambaşına 18 kvadratmetr mənzil nəzərdə tutulur və qiymət hesablanması tikinti şirkətinin smetası əsasında həyata keçirilir. Tikinti üçün ərazini dövlət təmin etdiyindən mənzillər ucuz başa gəlir. Gənc ailələr qalan məbləği 3-7%-lik ipoteka krediti kimi də rəsmiləşdirə bilərlər.

Ukraynada da üzvlərinin yaşı 30-a qədər olan gənc ailələr üçün xüsusi ucuz evlr tikilir. 2013-cü ilin birinci yarısında bu ölkədə 2500-ə yaxın gənc ailə mənzillə təmin edilib. Gənc ailələrdən ilkin ödəniş tələb edilmir və kredit illik 3%-lə 30 il müddətinə ipoteka kimi rəsmiləşdirilir. Kreditlər tənha vətəndaşlara, gənc və natamam ailələrə verilir. Burada güzəşt sistemi də var. Əgər ailədə 1 uşaq varsa, o, faizlərdən azad edilir. 2 uşağı olan ailələr əsas məbləğin 25%-dən qurtulmaq imkanı yaradılır. 3 və daha artıq uşağın olması ailəyə kreditin 50%-dən azad olmağa imkan verir.

Azərbaycanda isə tamamilə əks proses gedir. Məsələn, Bakıda 45 min manat qiyməti olan iki otaqlı mənzili güzəştli almaq istəyən ər-arvad və iki uşaqdan ibarət 4 nəfərlik gənc ailənin ilkin ödəniş kimi əlində 7 min manat olmalıdır. Həmçinin aylıq gəliri ən azı 815 manat təşkil etməlidir ki, bu şərtlər əksər gənc ailələri prosesdən kənarda qoyur. Əgər ailə bu şərtləri təmin edərsə, 4%-lik kreditlə 30 il ərzində aldığı 38 min kredit əvəzinə 66 min manat, yəni 1,8 dəfə artıq pul ödəməlidir, çünki aylıq ödəniş 183 manat təşkil edir.

Azərbaycanda güzəştli ipotekaya şamil olunan əhali kateqoriyası yetərincə genişdir - gənc ailələrlə yanaşı hərbi qulluqçulardan tutmuş məcburi köçkünlərə qədər geniş bir spektri əhatə edir. Dövlətin bu ipoteka növü üçün ayırdığı vəsaitlər isə çox azdır - indiyə kimi ildə cəmi 20 milyon manat ayrılırdı, bu il 40 milyon manat ayrılıb. 40 milyon manata orta hesabla 1000 ailə mənzillə təmin edilə bilər. Bunun cəmi bir neçə yüzü gənc ailələrin payına düşür. Ölkə üzrə isə hər il 80 min yeni ailə qurulur, bunun 40 mininin evi olduğu halda 40 mininin mənzilə ehtiyacı yaranır. Mənzil bazarının illik həcminin 20 minin ətrafında dəyişdiyi nəzərə alınarsa, 20 min yeni qurulmuş ailənin evə ehtiyacının təmin edilmədiyi görünür.

Təbii ki, ailələrdən bir qismi də 8%-lik adi ipoteka kreditlərinə müraciət edir ki, onun şərtləri daha ağırdır. Yuxarıda bəhs edilən 4 nəfərlik ailə 45 min manatlıq iki otaqlı mənzili almaq üçün 9 min manat ilkin ödəniş eləməlidir və ən azı 930 manatlıq aylıq gəlirə malik olmalıdır. Ailə götürdüyü 36 min manat əvəzinə 25 il müddətinə 83 min manat, yəni 2,4 dəfə artıq vəsait ödəyir - aylıq ödəniş 278 manata bərabər olur. Göründüyü kimi, heç bir təbii ehtiyatı olmayan Ukrayna ilə müqayisədə neft ixracatçısı Azərbaycanda bu, bir bank soyğunçuluğuna bənzəyir və kommersiya banklarınn səviyyəsinə endikdə bankların əhalidən aldığı vəsaitlər ilkin məbləği 5 dəfə üstələyir. Təbii ki. əhali bu cür ağır şərtləri olan ipotekanın altına girə bilmir və hər il evsizlər ordusunun üzərinə daha 20 min ailə əlavə olunur. Müstəqil hesablamalara görə, Azərbaycanda 700 minə yaxın ailənin evi yoxdur ki, bu, ölkə üzrə ailə təsərrüfatlarının 35%-dən çoxdur.

Vəziyyət ildən ilə ağırlaşır və bu, əksər ekspetlərə məlumdur. Lakin buna baxmayaraq, vəziyyətin düzəldilməsi istiqamətində heç bir addım atılmır. Yalnız bəzi millət vəkilləri hərdən bir bu istiqamətdə vəziyyəti yüngülləşdirmək barədə çağırışlar edir. Bu yaxınlarda millət vəkili Asəf Hacıyev də belə bir təkliflə çıxış etmişdi. Millət vəkilinin ANS PRESS-ə verdiyi məlumata görə, onun təklifi ipoteka kreditlərinin verilməsi zamanı ilkin ödənişlərin ləğv edilməsi və verilən mənzillərin özünün girov sayılması ilə bağlıdır.

Göründüyü kimi, hətta bu təkliflər hətta həyata keçsə belə, Azərbaycan ipotekasına sosial mahiyyət qazandıra bilməz və bankların dövlət vəsaitləri hesabına əhalidən əsassız şəkildə aldığı izafi pulların ləğv edilməsinə xidmət etməz. Daha tutarlı addımlara ehtiyac var. Nazirlər Kabinetinin sabiq şöbə müdiri Oqtay Haqverdiyev bir çox yüksək çinli məmurların belə addımlara mane olduğunu vurğulayır: “Bankların “krışa”ları elə yuxarıda oturanlardır, bankların sahibləri hamısı yüksək çinli dövlət məmurlarıdır. Bu ipotekanı da onlar ortaya atdılar. 90-cı illərin ortalarında biz Almaniya təcrübəsini öyrənirdik, neft gəlirlərini əldə edəndən sonra bu təcrübəni tətbiq etmək istəyirdik. Almaniyada mənzilləri 15 il müddətinə borca verirlər, dövlətin xərclədiyi pullar geri qayıdandan sonra mənzil gənc ailənin mülkiyyətinə keçir. Banka isə yalnız xidmət haqqı kimi ödənilən məbləğin 0,5%- çatır, dövlət isə öz məbləğini faizsiz verir”.

Oqtay Haqverdiyev bu istiqamətdə radikal addımlar atmağı, gənclər üçün faizsiz borca verilən ucuz evlərin tikilməsini vacib sayır: “Bu istiqamətdə ildə 1 milyard manat ayrılsa, problemi 3-4 ilə həll etmək olar. Zənnimcə, bu işə dövlət başısı özü qarışmalıdır. Əks halda, bu məmurlar öz maneəçiliklərindən qalmayacaqlar”,- deyə iqtisadçı-ekspert vurğulayır.