Bakıda hər il sənədsiz evlərin alqı-satqısı əməliyyatlarından dövlət 100 milyon manata yaxın vergi itirir. Çünki mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədin olmaması alqı-satqı zamanı belə evləri vergidən “azad edir”.

Bu barədə daşınmaz əmlak üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirib. Mütəxəssisin sözlərinə görə, il ərzində qeyri-rəsmi əqdlərin sayı ilə bağlı məlumat olmadığından, vergidən yayınma ilə bağlı da dəqiq rəqəm söyləmək mümkün deyil. Amma təxmini hesablamalara görə, hər il sənədsiz ev satışından milyonlarla manat vəsait dövlət büdcəsindən yayınır.

2016-cı ildə Azərbaycanın Vergi Məcəlləsində edilmiş dəyişikliklərə əsasən mənzillərin və daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı vergilərin tutulmasının qaydaları müəyyən edilib. Yeni dəyişikliyə görə, şəxs öz evində azı 5 il yaşayıbsa, o, həmin evi satanda gəlir vergisindən azad olunacaq. Qalan hallarda evin satılmasına görə gəlir vergisi ödənilməlidir.

Verginin baza məbləği isə mənzilin hər kvadratmetrinə görə 15 manat nəzərdə tutulur. Lakin bu məbləğ Bakının zonalarından asılı olaraq dəyişir. Nazirlər Kabineti daşınmaz əmlakın alqı-satqısını vergiyə cəlb etmək üçün Bakı şəhərinin ərazisi şərti olaraq 12 zonaya bölünüb. Bu zonalar paytaxtın mərkəzindən tutmuş ən ucqar nöqtələrinə qədər bütün ərazini əhatə edir. Hər bir zona üzrə ayrıca əmsal var və vergi hesablananda bu əmsallardan istifadə olunur. Vergi üzrə əmsallar 0,7-dən 1,5-dək dəyişir. Yəni zonalar üzrə baza məbləğ bu əmsallara vurulur.

50-100 milyon manat itki və tamamilə qanunsuz tələblər

“Məncə, sənədsiz evlərin, mənzillərin alqı-satqısı əməliyyatlarında itirilən vergi 50-100 milyon manat arasında dəyişir. Çünki Bakı ətrafında, ən ucqar ərazidə 100 kv metr bir əmlakın, hətta torpaq sahəsi yoxdursa belə, alqı-satqı əməliyyatı zamanı minimum 1000-1200 manat vergi nəzərdə tutulur. Bu satış qeyri-leqal aparıldığına görə həmin vəsait dövlət büdcəsinə ödənilmir. Bakı şəhəri ətrafında alqı-satqısı aparılan belə evlərin təqribi sayı 10 minlərlədir. Paytaxt ərazisində qeydiyyata alınmamış çoxmərtəbəli binaları da bura əlavə etmək olar. Bu sahədə vəziyyət daha acınacaqlıdır. Belə binalarda müqavilənin dəyişməsinə görə bəzi hallarda MTK-lar vətəndaşdan 3 min manat və ondan daha yuxarı məbləğ tələb edir. Həmin vəsaitdən dövlət büdcəsinə heç nə çatmır”-ekspert deyir.

Daşınmaz əmlak eksperti bildirir ki, yeni tikilən çoxmənzilli binalarda mənzil müqaviləsinin dəyişməsinə görə vətəndaşdan tələb olunan vəsait tamamilə qanunsuzdur və heç bir hüquqi əsası yoxdur.

“Lakin belə sənədsiz mənzillərin alqı-satqı prosesində vətəndaş kooperativdən asılı olur, kooperativ də bundan istifadə edərək həmin vəsaiti vətəndaşdan qeyri-qanuni alır, pul qazanır”-ekspert bildirir.

Hökumət rəsmilərinin ayrı-ayrı vaxtlarda səsləndirdikləri rəqəmlərə görə Bakıda və Bakıətrafı qəsəbələrdə sənədsiz, yəni mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarışı olmayan evlərin, mənzillərin sayı 500 mini keçir. Ramil Osmanlı isə deyir ki, bu rəqəm hətta 700 minə yaxındır.

Texniki pasport satışda heç bir işə yaramır…

Sənədsiz evlərin evlərin alqı-satqısı isə hüquqi cəhətdən heç bir formada tənzimlənmir. Çünki alqı-satqının olması üçün həmin daşınmaz əmlak subyektinə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd olmalıdır.

Ekspert deyir ki, yalnız “Çıxarış” (“kupça”) olduqdan sonra onun üzərində yüklülüyün olub-olmaması müəyyənləşdirmək və əqd bağlamaq mümkündür. Yəni alqı-satqı zamanı evin texniki pasportunun olması, yaxud onun yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair sənədlər heç bir rol oynamır. Amma bu zaman alqı-satqı prosesi tərəflər arasında qeyri-leqal formada həyata keçirilir.

“Bəzi hallarda etibarnamə verilir, bəzi hallarda isə sadəcə iki tərəf arasında müəyyən razılaşma olur. Yəni iki şəxsin imzası, şəxsiyyət vəsiqələrinin nömrələri qeyd olunur və ödənilən məbləğ göstərilir. Qeyri-rəsmi əqd üçün hər hansı vergi ödənilmir. Tərəflər arasındakı qarşılıqlı razılaşmaya əsasən satıcı həmin evdə kommunal qeydiyyat məsələlərini qarşı tərəfin adına keçirməklə məsələni bitmiş hesab edir”-Ramil Osmanlı deyir.

Bəs Bakının mənzil bazarında sənədsiz evlərə tələbat hansı səviyyədədir? Ekspert deyir ki, bu evlərə tələbat yüksək səviyyədə olmasa da, o mənzillərin də öz alıcıları var.

“Məsələn, hər hansı ərazidə çıxarışı olan evin qiyməti 50 min manatdırsa, analoji ərazidə çıxarışı və qeydiyyat sənədləri olmayan fərdi yaşayış evinin qiyməti təqribən 30-35 min manat arasında dəyişir. Orta hesabla götürsək, bəzən qiymətlərdə 30 faizdən yuxarı fərq var. Ona görə də alıcı düşünür ki, ona 50 min manat pulu toplamaq üçün illər lazımdır, amma 35 min manatı varsa, ikinici varianta üstünlük verir”-R.Osmanlı bildirir.

“Binəqədidə “kupça”lı həyət evi satılmır

Bu mövzu ilə bağlı Binəqədi rayonunun kənar məhəllələrində, Abşeron və Xəzər rayonlarında araşdırma aparıb, ev alqı-satqısı ilə məşğul olan “makler”lərlə söhbətləşdik. Məlum oldu ki, həmin ərazilərdə satışa çıxarılan evlərin böyük əksəriyyəti məhz sənədsiz evlərdir. Şəhər daxilində “kupçasız” evlər daha çox yeni tikilən çoxmərtəbəli binalardadırsa, ətraf qəsəbələrdə belə evlər əsasən bir və iki mərtəbəli həyət evləridir.

Daşınmaz əmlakın satışı ilə məşğul olan şəxslər deyirlər ki, hazırda bütün evlərin satışı zəiflədiyindən, bu vəziyyət sənədsiz evlərin satışına da təsir edib. Amma ümumən götürəndə Bakıda sənədsiz evlərin alıcıları heç də az deyil.

Sənədsiz həyət evlərinin orta qiyməti ərazidən asılı olaraq 30-40 min manat arasında dəyişir. Məsələn, Binəqədidə 30-50 min manata 3 otaqlı həyət evləri satışdadır. Amma neft buruqları, qaz, elektrik xətlərinin üzərindəki tikilmiş evlər daha ucuz qiymətə təklif olunur. Xırdalanda da qiymətlər təxminən elə bu civardadır. Abşeron rayonunun Saray qəsəbəsində sənədsiz həyət evlərinin qiyməti isə 22-30 min manatdır.

“İstəsəniz Xırdalanda sənədli ev təşkil edə bilərəm, Binəqədidə hazırda satışda “kupça”lı həyət evi yoxdur. Heç zəhmət çəkib axtarmayın. Bizdə ancaq sənədsiz evlərdir. İkinci Dağlıq küçəsində 3 otaqlı “kupça”sız fərdi evin qiyməti 35 min manatdır. Yeni yaşayış massivində 37-40 min manata evlərimiz var. Binəqədinin kənar qəsəbələrində ən bahalı “kupça”sız evin qiyməti 42 min manatdır. “Kupça”sı olmasa da, torpağın bələdiyyədən alınan sənədi, evin texniki pasportu qaydasındadır”, - deyə Binəqədidə ev alqı-satqısı və kirayəsi ilə məşğul olan Firudin Süleymanov bildirir.

“Gələcəkdə hamısına “kupça” veriləcək…”

Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, Atçılıq yaşayış massivində də tikilən həyət evlərinin heç birinin qanuni sənədi yoxdur. Bunu həmin ünvanda daşınmaz əmlak satışı ilə məşğul olan şəxslər də təsdiqləyirlər.

“Alan olmasa, bir ucdan tikilməz ki. Bu qəsəbə 5 il əvvəl nə boyda idi, indi nə boydadır… “Kupça” almaq mümkündür də, kim sənədli ev istəyir, əlavə 20-30 min manat xərc çəkib reyestrdən “Çıxarış” ala bilər”, - deyə adının çəkilməsini istəməyən ev dəllalı bildirir.

Abşeron rayonunda da vəziyyət fərqli deyil. Rayonun ən çox torpaq və ev satışı olan Saray qəsəbəsində satışa çıxarılan demək olar ki, bütün evlər “kupça”sızdır. Burada da qiymətlər nisbətən ucuz – 30-35 min manat arasında olduğundan sənədsiz evlər daha tez satılır.

“Sarayda 3 sotun içərisində 3 otaqlı damı vurulmuş, təmirsiz evi 22 min manata satırıq. Dünəndən bəri 6-7 nəfər zəng edib maraqlanıb. Alanların çoxu elə “kupça”sız evləri istəyirlər. Çünki qiymət baha olmur, əsasən 30-35 mindir. Super təmirli, yola yaxın evi 48 min manata tapmaq olar. Bu evlərin yerləşdiyi torpaqlar hamısı bələdiyyədən alınıb, heç birinin “kupça”sı yoxdur. Sadəcə müqavilə bağlayıb ada keçirirlər. Alqı-satqı eləyirik, onun da uzağı 300 manat xərci var. Niyə narahat olursunuz, gələcəkdə onsuz da bu evlərin hamısına kupça veriləcək”, - deyə Teymur adlı ev dəllalı bizi müştəri bilib inandırmağa çalışır.

Xatırladaq ki, Bakıda sənədsiz evlərlə bağlı problemin həll edilməsi üçün prezident tərəfindən bir neçə il əvvəl göstəriş verilib. Sonradan bununla bağlı bəzi addımlar atılıb, qanunvericiliyə bəzi dəyişikliklər edilib, evlərin sənədləşdirilməsi proseduru asanlaşdırılıb. Lakin problemin miqyası böyük olaraq qalır. Xüsusən də neft ərazilərində, kəmərlərin, elektrik xətlərinin mühafizə zolaqlarında tikilən evlərin sənədləşdirilməsi müşkül məsələyə çevrilib. Sayı yüz minlərlə hesablanan sənədsiz evlərin və mənzillərin alqı-satqısından isə dövlət hər il milyonlarla manat vergi itirir. Belə evlərin daşınmaz əmlak vergisindən kənarda qalması da bura əlavə edilsə Bakıda xaotik məskunlaşmanın hansı ciddi iqtisadi itkilərlə müşayiət olunduğu barədə qənaət yaranar.